35号庇护所的回答
伴随昨天26号北京新政的出台，517这一波所谓的“史诗级利好”已经彻底结束了。释放出的信号就是：在不降低土地出让金、不直接降价、也无法改善需求端购买力的前提下，各地又会开始进入“挤牙膏2.0”阶段，等待下一次央行的“史诗级利好2.0”，再给地方一个“台阶下”。
应该还会有两个重大影响：
1.整体的出清逻辑，必定会更加侧重国有金融体系的力量，因为新政的效果实在是太有限了(可能6月份数据回好看一点)。
到目前为止，出清的整体逻辑是：
1).通过减少土地供给，配合国资房企营造地王，托住地价。“利好政策”集中降低首付比例和房贷利率，刺激二手房成交的“以价换量”，新房和二手房的均价不断靠拢(这也是为后面以更低的价格回购新房作保障房留下差价空间，毕竟地方绝不可能做亏本买卖)，牺牲存量巨大的二手房持有者的资产增值部分，稳住新房均价：
2).准备推动回购存量房作为配售型保障房，把“卖便宜房子的权利”死死攥在自己手里。保障房要么禁止交易、要么只能“内部交易”，无法进入市场交易体系，目的都一样：稳房价/地价。
新政结束后，2)肯定会占据主导地位。
其实主要城市的销售型和配售型保障房总存量并不低，一定会超过规定的10%（5%保障房+5%保租房）的建筑面积配比要求。
2.这也意味着推动回购存量房的力度可能会加大，虽然很困难。央行设立的保障性住房再贷款，让指定国企收储的3000亿肯定是远远不够的。钱只能从这里来，地方不可能拿出财政预算作为回购资金。
但是，即便回购对象仅是新房，再贷款的量恐怕是几万万亿级别的，覆盖率也太低了。截至2024年5月，商品房待售面积7.4亿平米，库存处于高位。而且随着新项目的增加，待售面积增速明显上升：
3.二手房交易的“以价换量”会更加显著、部分新房的均价可能还会微涨，上面说过这主要是为回购后再出售留下足够的“差价空间”，毕竟配售型保障房的均价只是市价的60%-70%。
这些可能的变化，也只能是“延缓”，无法“改变”趋势。还有一个国内房地产价值预期的最大影响因素也是负面走势--整体的经济预期，具体说就是出口的增量空间越来越小了。
所以保罗·克鲁格曼说的完全正确：(现有的巨大挑战下)中国能依靠的只能是是设法保持巨大的贸易顺差，但一旦遭到主要消费地区的联合抵制就会很麻烦。
相关文章
