王克丹的回答
今天的另一个问题，也是站在居民的角度来更好的理解信贷和货币供给之间的关系，要什么什么创造货币最快，当然是以土地为锚的资产货币化，简单理解就是地方开发要借钱，房企拍地要借钱，居民买房自然也要借钱，新区土地放在哪里创造的现金流主要是农业生产，旧区的土地放在那里，主要是房租等现金流，如果变成商品房规划用地，或者棚改旧改，这片土地即可就会变成货币衡量的资产，当然因为这块土地所创造的信贷就是天价，这也是过去我国货币供给快速增长的重要锚点。
而现在显然这个游戏玩不转了，地方要赚钱，房企也要赚钱，都不想成为土地货币化的最后负债的承担者，都期待居民能吃下这些负债，最终再依赖经济增长来消化这些转移到居民身上的负债，如果居民部门信贷收缩，这个游戏就会停止。
在不提升居民收入预期和福利保障的前提下，只能在这些地方上做出刺激，比如首付比例，有些地方首付还可以再分期，最低个位数的首付比例就可以上车，再着就是利率，一方面是经济增长放缓带动的市场能承担的利率自然向下，另一方面是也能刺激一定的信贷需求。
我们其实已经总结了救市的顺序：不需要出钱的政策最先，房企先让利、银行再让利、最后是地方财税让利。
不需要花钱的很多，比如把之前的限制取消，不限制就是奖励，从而达到刺激楼市的目的，同时舆论引导是成本最低的做法，比如去年3月铺天盖地的小阳春报答，似乎整个房地产就要开始极速上涨一样，以当时两个月的社融数据来看，居民确实有很大比例上了车，仅去年3月的居民贷款增量就高达1.24万亿，其实今年3月还在企图复刻去年的舆论引导，只是大家今年聪明很多了。
房企让利主要就是申请下调备案价格和按照价格浮动的下限去出清库存，即便拿地减小，但库存反而还在增加，去化速度降低，需求下降的更快，且二手房市场价格更加灵活和限制小，不降价只能挤死自己。
银行既有刺激市场增加信贷投放的政治任务，也有自己业绩的压力，大家都更多的存款而更少的借款，存款是银行的负债，而贷款才是银行的资产，市场避险情绪增加的结果就是银行负债越来越多，而优质资产越来越少，不止得给新增贷款降利率，不给存量降，大家都在攒钱提前还贷，少赚总好过不赚，也得做存量房贷的调整。
最后就是政府了，现在土地拍卖依旧按照不限上而限下的方式，也就是土地成本下限是确定的，房企手里的库存土地才让金早就分掉了，这就导致地方政府部门也要慢慢向市场妥协，比如税收优惠等补贴方式给新增需求让利，从利润率来看，最大的空间就是政府部门，但也是最小的空间，因为期房下卖地的钱早在当年就花掉了，也只能现在少收点税，期待把房地产盘活。
不管如何救市，房地产现在就是处于居民自发去杠杆周期，根据各国的样本来看，去杠杆是挤出泡沫，加杠杆尤其是不顾风险的加杠杆反而会加速泡沫的风险，把居民垫在下面不叫软着陆，反而是风险更大的做法，降成本可以理解，下行周期降首付是很难理解的。
所以取消贷款利率下限，是现在房地产供需关系发生重大逆转的基本措施之一，想靠着过去动动嘴皮子，靠一些所谓的舆论引导，怕是很难再吸引居民的购房热情，投资没收益，刚需承担不起，政策底取决于过去的主要分利者还能吐出多少，愿意给居民多少购房保障，毕竟房地产下行周期和玩法和上行周期有本质区别，少搞点花里胡哨的政府购买来企图干预市场供需关系，有这些钱不如直接让利给购房者，也对恢复市场有极大的帮助，资产只有流动起来才安全，负债也只有现金流盘活才能降低风险，这类降购房者成本，或者增加购房者保障的政策还是要多多益善。
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