美国多个商业地产大幅跌价,房地产巨头不到五千万美元甩卖旗下办公楼,比购入价暴跌近 70%,发生了什么?

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王克丹的回答

美国商业地产下跌不是近期就发生的,还记得2024年开年银行第一暴的纽约社区银行么?其实就是和大量的商业地产贷款违约有关,尤其是2023年的第四季度,从预期盈利的2亿美元,直接变成亏损2.6亿美元,中间差了4.6亿美元,股价应声大跌加息以来商业地产已经跌去20%以上,而纽约社区银行的重要信贷方向就是商业地方,这就是语言的艺术,大家只看加息周期内对资产泡沫的挤压,而全然不提降息周期对资产泡沫的助长,2020年~2021年宽松货币政策周期,商业地产投资也创下了历史新高,2021年站上7000多亿美元。

这个主要来源于两个点:极低的资金成本+较高的通胀推高商业地产收益。

2020年美国在疫情的冲击下,经济增长、金融市场风险、失业率一度陷入困局,比如失业率最高在2021年到达15%,股市短期内四次熔断,经济在2020年2季度一度下跌7.5%,开启了无上限的量化宽松,也就是信贷成本迅速走低,降低了投资成本端。

而随着货币大量涌入市场,要么推高通胀,要么推高资产价格,当然有一个滞后性,市场货币传导需要时间,金融市场走强,生活成本提升,这让投资者在楼市上也看到了商机,比如通胀中占据重要地位的房租价格迅速走高,约占CPI的32~33%,租金通胀长期维持在2~3%之间,在2021年迅速攀升,截止2023年达到顶峰时超过8%,除了现金流的租金,资产价格本身也在显著上涨。

低利率+高的预期收益,带动了市场大规模的投资热情,一方面可以从银行贷款,包括很多类似于纽约社区银行这样的金融机构来提供贷款,反正有抵押物,只要不是跌的太狠,都可以收回抵押物拍卖,并且当时还在持续上涨,另一方面还可以卖Reits,带来了市场巨大的投资热情。

金融资产对利率非常敏感,但也不全是,比如美国的股市除了2022年加息之外,这几年高息依旧过热,但商业地产就没有这么好了,从加息开始至今至少跌去20%以上的,还要考虑数学因素,50涨到100同比是100%,而跌回50则是下跌50%,租金增长预期放缓,资金成本增加,市场即可就会出现供需关系发生根本性逆转,跌幅损失本金,租金又无法覆盖资金成本,想要出手也只能打骨折价,当然打到4折确实也挺罕见的。

至于带来的影响,最大的当然还是银行,资不抵债下,要么借新还旧,要么直接违约,银行的坏账继续提升,现在最担心的大概就是和他有信贷关系的银行了,这种打折幅度可能是个例,但整个商业地产,尤其是高位投资的群体,杠杆越高,风险越大,这也是必然的结果。

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