各地刺激楼市招数频出,无理由退定、先住后买、首付低至 7.5% 等,将如何影响楼市?是买房好时机吗?

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王克丹的回答

真就是在15%的首付下还有金融创新,首付同样可以分期,嘲笑次贷,理解次贷,甚至在特色预售制的风险承担分配上还要超越次贷,毕竟次贷不良资产丢给银行,而我国抵押物很多时候都不存在,且没有个人破产制度,居民无限责任,签字前是大爷,签字后就是刀俎待割之鱼肉。

本人一直想不通的是,按照一般金融体系的运转,抵押物出了问题,最着急的原则上不止是贷款的人,他们一般只出首付的钱,现在还越来越低了,而大头是银行等出借的金融机构,房子跌了那好歹是资产,不良资产也是特色的不良资产,因为很多时根本就没建成乃至于只是楼花,除了个人无限责任之外,我是想不通为什么银行能如此坦然。

15%首付就是6~7倍的杠杆,已经是银行信贷能够承担的极限了,7.5%的首付,那杠杆可超过10倍了,在现在的经济环境下,敢这么加杠杆的都是奇人,让我想到了当时的深房理和鼎益丰的经营贷等投资者了,有胆识有魄力,维度没有后路,即便个人实质性的资不抵债,那也逃不开各类追债和征信,乃至于会影响到后代,这不就是浑身软肋还想极致杠杆去接刀子么。

至于任何房企的承诺,一定要看清楚协议的内容,比如无理由退订适用的范围和期限,再比如如何算先住后买,准现房肯定还是要优于期房的,从过去的经验来看,稍微有点疏忽都可能进退维谷,交钱之前要确保自己的反制手段,只有自己是自己利益的第一责任人。

至于这个时期适不适合买房,从政策推出后市场的响应来看,政策底可能还没有到来,比如限跌令和特色预售制的改革迟迟看不到诚意,至少要有足够的背书保障购房者的权利,贵不贵是一回事,交了钱如何保障质量和交付周期是更重要的一环,这个是市场层面的趋势,可能还有让利的空间。

但如果是对城市公共福利需求特别紧迫的,比如小孩上学等,那就很难用租售比这种指标来衡量,只能说成本绝对远低于前几年,新增商贷利率比过去的公积金还低了,且买方议价权要高得多。只是要做到三点:

1)确保自身杠杆的承担能力,比如至少要保证如果收入受损,3~5年有足够的月供维系贷款偿付;

2)买家市场下,必须要求建设进度接近完工,最好是现房,小区的环境和房子的质量看的见摸得着,这比任何人承诺都要靠谱的多,现在各行业道德底线太低了,实实在在才是真的,千万不要走非正常流程买所谓的反常低价房,这些房子往往存在一定的风险,比如一房多卖,被抵押等等风险,总体来说就是要把自己变成超人,排除一切可能对自己不利的因素,这也是买方市场该享受的福利。

3)多看少上头,保持理性的思维,不要吝啬于砍价,如果心不够狠,想想高增长周期卖方市场的嘴脸,也就下得去手了,买方市场下,房源多了去了,不卖回款止血,有的是人愿意让利。

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