多数城市首套房贷利率降至3.1%-3.5%,「首套房贷利率比现在的二套还高」,存量房贷利率会否再调整?

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王克丹的回答

这是两个问题:

1)对一个是新增房贷利率下限取消,各地要么自己制定相对低的下限,要么直接像广州那样完全由市场定价,总体是向着3%走的,这是符合现在市场供需关系的必然趋势,因为不管是软着陆还是期待拖住市场,都必然要求进一步降低房贷利率才有可能吸引到后来者,投资属性强的资产,比降价更危险的就是流动性不足。

为什么如此紧迫?以新房为例,限跌令虽然可以保住房地产明面价格下跌的最大幅度,但带来的结果就是流动性不足,对于房企来说,过去又是高杠杆运转,不管是内债还是外债,成本可都不低,一旦去库存受阻,流动性减弱,资产本身折损不说,每天都在产生利息,且往往一项违约,就会带来信用挤兑,融资受阻的同时,供应商既不会垫资,同时还会索要过去的垫资,买房者自然降低对此类房企的信任,销售额进一步下降,过去可能打8折能卖的房子,现在估计7折都悬,而利息吞噬现金流和挤兑则天天都在上演。

所以517新政实际上就是期待居民负债,在房价跌幅有限的情况下接盘,利益置换则是利息不再设限制,或者说把下限的权利交给地方,正如之前总结的两个影响因素:1)房价下跌幅度大的地区市场利率越低;2)对于土地出让金依赖最大的地区,房贷利率下限越低。根据现在市场的供需关系来看,就得到3%甚至更低才有吸引力。

2)对于存量房贷,如果仅从契约方面来看,当时的供需关系就是利息高,因为大家的需求集中释放,必然导致市场的供需不对等,公积金额度紧张,设置各种限制,比如不支持组合贷,想要公积金就要多首付,反而把真正最依赖公积金的群体排除在外。市场贷款利率也是如此,当时房价永远涨的大环境下,就是如此高息(5~7%),都得求着银行放贷,找各种中介给办理假的流水,这都是成本。

当然这个是市场层面,而政策层面,改为lpr+加点后,lpr随市场浮动,而加点则是终身的,这会就导致了执行利率由于高加点,即便lpr持续下行中,依旧很高,这都不算最差的,还有当时倔强的选择固定利率的群体,显然长期利率走低不管是经济增速还是高杠杆周期,都是极大概率的,这部分人是连lpr走低的利好都没吃到。

当然这种市场利率和存量利率的差异,居民也不傻,导致的结果就是大量的提前还贷,甚至通过政策性的消费贷经营贷偿付高息的房贷,这也是这几年多个月份出现居民中长期贷款为负的原因,信贷创造货币,还款自然消灭货币,居民自发去杠杆才是政策最害怕的事情。

这就有了对于加点的一次调整,除了个别城市,比如一线,加点几乎都已经归0,也就是与LPR一致的水平,然而在现在的供需关系下,依旧显著高于新增的房贷利率,是否会再次调整存量放贷一方面取决于政策是否会像去年那样再次重调加点,说句不该说的话,非常取决于现在居民去杠杆的情况,如果依旧存在大量的提前还贷现象,或许会进一步下调,如果不是很紧迫,原则上就去年那次了,以后基本跟着lpr走。

不过按照上车就锁定的一般规律,至少今年可能性比较小,一个是上车了本身就丧失了TZ价值,签了字还想跑,慢慢还吧,另一个是银行利差已经接近历史低位,要说最稳定的收益和现金流,莫过于过去的存量房贷,且已经调整过一次,这块肥肉不到万不得已,也不会把吃到嘴里的连掏两次,建议还是放低预期,毕竟过热周期什么都贵,包括价格和利息,但又有几个参与者觉得存在泡沫呢。

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