阳光下的沈同学的回答
我不是很在意下半年房地产行业怎么样，我比较在意什么时候继续下调存量房贷利率
因为房价会不会重新上涨，或者说新房，二手房销量怎么样，这些后面数据都会告诉他们答案
我认为如果不是投资者可能并不关心这些
大家可能还是比较关注大家自己的口袋，自己的生活，包括每个月的月供压力
现在背负房贷的朋友还是挺多的
那么现在很多地方已经取消了房贷利率的下限
公积金贷款利率下降到了2.85%
很多城市首套房利率下降到了3%附近
上海首套房贷利率已降至3.5%，二套房贷利率为3.9%
说明一线城市现在已经下降到了3.5%
目前，多数城市的首套房贷利率已降至3.1%~3.5%间，远低于此前的市场平均水平
对比之下，去年央行下调存量首套住房贷款利率时，如北京、深圳、上海、厦门等城市调整至LPR+30/50个基点，即4.8%~5.2%间
其他城市则调整至LPR或LPR-20，即在4%~4.3%间
这些城市在利率上拥有80至150个基点的下降空间
如果可以下调一波存量房贷
以200万元首套房贷款为例，采用30年等额本息还款方式，购房者每月可节省高达1212元利息，总计可节省约43.6万元的利息成本
先不要说这些房地产行业的“大招”能吸引多少人来买房子
过去已经上车的人，背负房贷的人，他们看着越来越低的房贷利率
会不会继续提前还款？会不会觉得不还款划不来
反而更加不想消费，更加想赶快提前还贷
所以存量房贷利率的调整是非常有必要的
可以减轻居民的生活压力，也可以减缓提前还贷的压力，促进消费，对经济肯定是有好处的
所以未来大概率会降息，降准，降低存款利率，降低存量房贷利率，这些都应该会看见
短期来看北京二手房成交止跌，长期数据还需要继续跟踪
5月份以来，北京二手房成交量出现明显企稳迹象
不同的机构统计不一样
有说北京5月二手房成交量超过1.5万套的
也有说成交1.34万套的，环比增长0.2%，同比增长3.1%
数据不一样，但基本结论差不多，都是以价换量为主
目前北京二手房的价格已经基本回到了2016年前后水平
愿意低价出售的老破小，挂牌比周围低就会比较容易成交
二手房方面一线城市都差不多，都是以价换量
新房成交增长不及预期，5月大招很多
二手房继续以价换量，新房因为价格太高短期不会有超预期表现
现在大家主要关注的都是一线城市的情况
因为其他二三线城市没什么很大的关注价值
房价依旧很贵，居民杠杆率依旧很高
如果真的说市场对最近的各种大招有反应，那最乐观的情况来看也是一线城市可能短期有点变化
不过目前没有看见超预期的表现，所以还需要继续观察未来几个月数据
资本市场来看，从4月开始外资就说房地产行业要放大涨，房地产行业大涨了一波
大涨放了以后，后面数据确实没什么超预期的变化，就是稍微好了一点，但完全不能说是反转
所以房地产板块已经开始慢慢缩量，开始继续下跌
资本市场是非常敏感的，如果数据有超预期的话，资本市场会非常躁动
这次确实预期很高，但目前来说效果一般般
所以目前来看房地产行业不会有特别大的变化
一线城市或许会有那么几个月的稍微回暖
目前来看仅此而已
新闻方面肯定每次都写的比较乐观，每次都是说“售楼处不打烊，部分新盘拟收回折扣，二手房东提价漏”，每次都这样说
然后就是什么疫情跌了3年，一下子涨回去什么的，反正都是这样
但实际上到时候数据看起来就是一般般，短期稍微好一点，长期没什么变化
还是大部分人买不起房，买得起的人现在看房价没办法企稳，也不想买
上海方面调整也很大，具体如下：
今年1月上海放开外环外限购是直接放开的新房+二手
那现在限购放开的格局就是外环外新房+二手、外环内二手
这侧面反应了外环内新房应该算是上海楼市最优质资产
广州的调整如下
其实房地产行业最大的问题是大部分人口袋没钱，居民杠杆依旧很高，而且现在房价还是很贵
这个是最核心的供需基础，有钱，负债低，稍微刺激刺激，效果就会很好
反之肯定就是很难刺激起来，短期稍微好一点，长期继续调整
直到确实房价合理，房贷利率合理，这些都和收入匹配了
才会有根本的改变
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