买房或可七天无理由退定,长沙鼓励房企自愿实施「购房无理由退定」承诺,如何看待这一举措?会带来哪些影响?

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王克丹的回答

注意几个关键词:行业自律企业制定和公示退订的适用条件,并没有涉及到银行贷款的条例

行业自律更像是一种倡导,房企是否会参与可能还要观察,即便房企都踊跃参与,现在的问题是就连最基本的法律约束都在变淡,也就是买房就要按时按质交付房子都存在风险,更何况这种行业自律的约束能有多强?存在巨大的不确定性,或者说对于购房者的保护依旧缺乏强而有力的约束。

企业自己制定规则,比如设定无理由退订的期限,假设预售期平均为1~2年,假设这个无理由退订期设置为半年,那么剩下的半年~一年半的约束依旧是真空,很多地方的以旧换新,是所谓的房地产中介协会倡导的,这次虽然是政府倡导,但依旧没有任何需要负责任的地方,因为是政府倡导并非提供自己的背书,假设房企以账面紧张为由不退给你定金,或者出了无理由退定的时限还交不了房子,风险还是购房者自己成本。

最重要的还是杠杆这部分,刚需买房基本还是非常依赖杠杆的,即便降价周期内,也是如此,如果能拿出高首付比例或者全款,房地产上涨周期估计早都上车了,现在还没上车的大多数并不是因为对房地产下行的预判准确,而是真的家庭储蓄积累和月供存在问题,所以对于杠杆的依赖依旧比较大。

那么问题来了,预售制中基本是在合同签订之后就开始申请贷款,且伴随着刺激政策对于房贷等门槛的放松,审批贷款反而比过去更快,那么问题来了,退订可以,贷款怎么处理?放出去的贷款原路返还给银行吗?利息和违约金算谁的?这都是未知数。

只能说和以旧换新一样,这里面噱头大于实际未知因素大于确定因素银行政府都不会为这种倡导背书的也并不会多承担一点风险,那么特色预售制下的风险共担到最后还是落在购房者身上,谁收益谁负责的原则根本就做不到,所谓的换汤不换药,至于改革特色预售制,紧迫性很强,但阻力也不可喂不大,地方卖地就拿到钱了,银行放贷就开始收月供和利息,房企把融资和预售资金池早就分了,即便低于成本价卖房,亏损是有限责任的房企,而非背后的分利者,早就落袋为安了,甚至财富都不在内部,现在谁又能填补这个亏空呢?靠更后来者?又回到了原点,到底该不该改革特色预售制来增加更后来者的购房保障,紧迫性很强但阻力很大,死循环!

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