王克丹的回答
美国商业地产下跌不是近期就发生的，还记得2024年开年银行第一暴的纽约社区银行么？其实就是和大量的商业地产贷款违约有关，尤其是2023年的第四季度，从预期盈利的2亿美元，直接变成亏损2.6亿美元，中间差了4.6亿美元，股价应声大跌加息以来商业地产已经跌去20%以上，而纽约社区银行的重要信贷方向就是商业地方，这就是语言的艺术，大家只看加息周期内对资产泡沫的挤压，而全然不提降息周期对资产泡沫的助长，2020年~2021年宽松货币政策周期，商业地产投资也创下了历史新高，2021年站上7000多亿美元。
这个主要来源于两个点：极低的资金成本+较高的通胀推高商业地产收益。
2020年美国在疫情的冲击下，经济增长、金融市场风险、失业率一度陷入困局，比如失业率最高在2021年到达15%，股市短期内四次熔断，经济在2020年2季度一度下跌7.5%，开启了无上限的量化宽松，也就是信贷成本迅速走低，降低了投资成本端。
而随着货币大量涌入市场，要么推高通胀，要么推高资产价格，当然有一个滞后性，市场货币传导需要时间，金融市场走强，生活成本提升，这让投资者在楼市上也看到了商机，比如通胀中占据重要地位的房租价格迅速走高，约占CPI的32~33%，租金通胀长期维持在2~3%之间，在2021年迅速攀升，截止2023年达到顶峰时超过8%，除了现金流的租金，资产价格本身也在显著上涨。
低利率+高的预期收益，带动了市场大规模的投资热情，一方面可以从银行贷款，包括很多类似于纽约社区银行这样的金融机构来提供贷款，反正有抵押物，只要不是跌的太狠，都可以收回抵押物拍卖，并且当时还在持续上涨，另一方面还可以卖Reits，带来了市场巨大的投资热情。
金融资产对利率非常敏感，但也不全是，比如美国的股市除了2022年加息之外，这几年高息依旧过热，但商业地产就没有这么好了，从加息开始至今至少跌去20%以上的，还要考虑数学因素，50涨到100同比是100%，而跌回50则是下跌50%，租金增长预期放缓，资金成本增加，市场即可就会出现供需关系发生根本性逆转，跌幅损失本金，租金又无法覆盖资金成本，想要出手也只能打骨折价，当然打到4折确实也挺罕见的。
至于带来的影响，最大的当然还是银行，资不抵债下，要么借新还旧，要么直接违约，银行的坏账继续提升，现在最担心的大概就是和他有信贷关系的银行了，这种打折幅度可能是个例，但整个商业地产，尤其是高位投资的群体，杠杆越高，风险越大，这也是必然的结果。
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