上海「认房不认贷」执行首日,售楼处人头攒动,有楼盘访客量增近 4 倍,如何看待当前市场反应?

自动采集6个月前发布 NiuC.Org
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王克丹的回答

不得不说,这个政策还真挺好的,认房不认贷的最终降低门槛的部分还是按照首套房的低利率和低首付比例,低首付比例不就是鼓励特定群体加杠杆么,和过去三年一样,当时多数城市买房想加杠杆还要看银行的眼色,比如2020年~2021年的时候,申请房贷大厅,很多人都是因为收入水平等银行流水不符合规则而被拒了,还得花钱找中介来做所谓的收入证明,很多时候是两厢情愿的事情,恨不得杠杆尽快批下来。

那么最近几年从市场角度已经出现了明显的趋势,即高杠杆群体的自发去杠杆,记得2018年的时候,部分城市的杠杆率已经超过了100%,现在宏观杠杆又进一步,平均是63.3%,这是全国的平均水平,肯定是有大量的城市杠杆率要超过这个水平。表现为居民部门信贷意愿下降,且出现了居民贷款同比下降的趋势,房地产的庞氏结构的游戏,不要说居民自发去杠杆,就是杠杆加的慢一些,比如从2020年中,居民杠杆稳定在62%左右不继续快速上涨,就已经开始出现了一某大为代表性事件的大规模房企暴雷事件,今年又引发新一轮的房企和房地产相关金融产品的暴雷潮,主要还是居民部门不愿意接下各个环节的代价而导致击鼓传花的游戏无法继续。

这就是房地产信贷支撑模型的必然结果,不是说你想稳定就能稳定的,逆水行舟,要么继续让居民部门大规模借贷,置换房企和地方财税的困局,要么居民不接盘,整个链条崩断,没有所谓的稳定这一说。

现在的政策的设计其实还是非常巧妙的,给高杠杆的逐渐让利,防止在收入预期放缓后出现大规模的被动违约,又希望精准挖掘还有能力和意愿加杠杆,但又因为门槛过高而被拒之门外的群体,房地产下行周期最缺的就是勇士,政策也没有理由把“敢死队”拒之门外,所谓的经济下行,敢加杠杆的绝对是大无畏的精神,应该给予参与游戏的资格。

至于未来,这个窟窿还对于加杠杆的预期都是幂指数级别增长的,预计靠这点敢死队还不能够撼动房地产的下行趋势。但是,去杠杆周期总是长期且痛苦的,虽然无法逆转趋势,但可以丢一些资源进去作为缓冲,这种定向特定群体的加杠杆就是其中一个方法,能缓冲一些是一些,反正也是你情我愿的事情,一边去杠杆,一边加杠杆不可谓设计的不巧妙。毕竟这可是一线,能上桌的愿意上桌的多少还是有些财富积累的,还是应该鼓励有能力的人加杠杆的来振奋信心,总比盯着中下层口袋那点钱填坑要好得多。

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