王克丹的回答
房地产想要进入健康的发展，特色预售制改革是绕不过去的，过去买方市场下，既没有紧迫性也没有动力，这就导致了这种不平等的条约持续的在房地产的无序扩张下创造了大量的风险，直至房地产相关旁氏信贷接连暴雷，居民不敢轻易相信预售制房子，加剧了市场的下行和风险外溢风险，说句难听话，要不是后来者的非暴力不合作，根本就不可能接连推出让利。
但现在的救市政策除了新增贷款利率的让利外，几乎都在供给端进行改革，比如给房企输血，给居民提供更低首付的贷款，并没有真的解决购房者最关注的两个问题，一个是新房的限价政策，另一个就是特色预售制的风险保障，其实按照供需关系来看，假设居民只有20%的首付上不了车，不是吧房贷首付比例下降到20%让居民有上车的能力而稳住价格，市场的调节则是会让房价跌到原本20%的首付款变成满足30%首付款的阶段，这就是市场的魅力，所有的让利都不是主动地，而是市场规律的必然。
第二个问题更紧迫，居民穷尽家庭财富和未来几十年的负债，还不保证质量和交付，谁敢和你玩，低端的抢劫风险大，收益小，几块钱都会重判，高端的抢劫则是签字和交钱，至于以后能不能交付，以什么质量交付，只要交了钱，就和你没关系了，完全看既得利益者的道德底线，且烂尾这么多了，你看到从地方、监管、银行等等有几个人因此受到了牵连，抓几个典型，房企反而是分钱相对较少的一方，十几年前的烂尾楼诸多著名案例都是购房者再出一笔建设费，比如每平米再补2000块钱（基本就是建设费用）来保交付，反而成了没有选择的选择，你和他们玩，你拿什么和人家耗？这种环境下，再叠加房地产下行周期，好像靠着老路来套住后来者，根本就不可能。
再回到该问题，“政府鼓励倡导、企业自愿、承诺即受约束的原则”，注意不是强制的，而是自愿的，所以更像是房地产下行周期的一种尝试，在一定程度上保障购房者权利，但还是那个问题，这个问题政府光倡导是不够的，现在房企根本就没什么信用可言，一个个深陷现金流危机，都指望拆东墙补西墙的，即便签订了协议，到时候有没有钱来退给购房者？如果没有怎么办？过去的协议不也是按时按质交付房子么，做不到也是常见的事情，所谓的虱子多了不怕痒，债多了不愁。
这个鼓励实际上没有对特色预售制打上补丁，或者说以现在房企的信用根本不足以支撑这个倡导，比如引入第三方，政府倡导，就要对预售资金和定金提供背书，比如先进入到购房者都可以监管的账户里面，在房子交付之前，这些钱不得挪作他用，一方面可以满足申请7天后退款的保障，另一方面也是对房企的约束，鼓励这东西最大的特点就是片叶不沾身。
按照现在市场的反馈来看，似乎517新政，放低了贷款首付比例和取消贷款利率下限，放权给地方，也就热了几周，很可能逐渐成为过去救市政策那样泥牛入海，最大的问题依旧没有解决购房者最关注的两个问题，限价和特色预售制，如果能拿出来一点点救供给端的策略，给居民多提供一些购房保障，比如拿到房子再还款，居民有权利监管自己交的钱，如果都做不到，干脆就取消预售制，都是巨大的促进作用，即便现在没有效果，也是未来房地产走向健康发展的必要条件，一味地从供给端下手，其实就是与市场脱节的表现，依旧一副高高在上的样子，不限制就是奖励，刺激居民加杠杆的政策注定走不长远。
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